Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Reinigen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

 

Nach dem Gesetz obliegt die Verpflichtung zur Durchführung der regelmäßigen Schönheitsreparaturen dem Vermieter. Der Vermieter erhält regelmäßig die Miete, dafür hat er den Mietgegenstand in dem Zustand zu erhalten, wie ihn der Mieter bei Mietbeginn übernommen hat.

 

Diese gesetzliche Grundregel wird durch die allermeisten schriftlichen Mietverträge verändert. Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wird darin auf den Mieter abgewälzt. Sei es durch die in regelmäßigen Abständen durchzuführenden Schönheitsreparaturen, sei es durch die Pflicht, bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem, wie lang die letzten Schönheitsreparaturen zurückliegen, einen bestimmten anteiligen Geldbetrag zu zahlen.

 

Die Rechtsprechung hält die mietvertragliche Abwälzung der Vornahme von Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter grundsätzlich für zulässig. Da diese Abwälzung aber von der gesetzlichen Grundregel abweicht, ist die Abwälzung der mietvertraglichen Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Einzelfall doch deutlich erschwert worden.

 

Die nachfolgende Abhandlung soll einen Überblick über das mögliche und zulässige einerseits und das unzulässige und unwirksame anderseits verschaffen.

 

 

  1. Anfangs- und Endrenovierung

Vertragsklauseln, welche den Mieter verpflichten, bei Einzug die Anfangsrenovierung zu übernehmen, sind unwirksam.

 

Vereinbarungen, welche den Mieter verpflichten, bei Ende des Mietverhältnisses die Endrenovierung unabhängig davon vorzunehmen, wann die letzten Schönheitsreparaturen stattgefunden haben, ist unwirksam.

 

Führt der Mieter in Unkenntnis einer solchen unwirksamen Vertragsklausel doch die Renovierung durch, hat er gegen den Vermieter einen Anspruch auf Ausgleichszahlung.

 

 

  1. Starre Fristenregelungen unwirksam

Wird der Mieter in einem schriftlichen Mietvertrag verpflichtet, nach einem „starren“ Fristenplan (also nach 4,5 oder 6 Jahren) die Schönheitsreparaturen durchzuführen, ist diese Regelung ersatzlos unwirksam, BGH Az. VIII ZR 361/03.

 

Der Grund liegt darin, dass die Verpflichtung zur Vornahme einer Schönheitsreparatur völlig unsinnig sein kann, wenn der Mieter mit der Wohnung sehr pfleglich umgegangen ist, also nach der starren Frist gar kein tatsächlicher Renovierungsbedarf besteht.

Folge der Unwirksamkeit der Klausel ist, dass den Mieter gar keine Renovierungspflicht trifft. Vielmehr trifft die Renovierungspflicht den Vermieter, wie es Gesetz auch vorsieht. Nun kann also der Mieter vom Vermieter die Renovierung verlangen, sofern ein Renovierungsbedarf besteht.

 

Die alten Mietverträge bis zum Jahr 2004, also bis zur BGH-Entscheidung, enthalten regelmäßig starre Fristen, die unwirksam sind. Die befristeten Mietverträge ab dem Jahr 2005 berücksichtigen in der Regel hingegen die neue Rechtsprechung, in dem die ursprünglichen Fristen mit Zusätzen wie „im Allgemeinen, bei Bedarf, nach dem Grad der Abnutzung“ ergänzt werden.

 

 

  1. Unzulässige Ausführungsvorgaben

Enthält der schriftliche Mietvertrag weder unwirksame Anfangs- oder Endrenovierungsverpflichtungen für den Mieter noch unwirksame starre Fristenregelungen, kann die Überbürtung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter gleichwohl unwirksam sein. Dies ist z.B. der Fall, wenn

 

a)

der Mieter verpflichtet wird, die Schönheitsreparaturen in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“. Der Mieter wird durch eine solche Klausel in seiner individuellen Gestaltungsfreiheit unzulässig eingeschränkt.

Die Klausel ist aber dann zulässig, wenn sie sich auf die Art der Schönheitsreparatur bei Rückgabe der Wohnung beschränkt.

 

b)

Der Mieter dahingehend einschränkt wird, dass er Fenster und Türen „nur weiß“ streichen darf.

 

c)

Dem Mieter vorgeschrieben wird, während der Mietzeit eine bestimmte Farbwahl zu akzeptieren.

 

 

  1. Fristsetzung vergessen

Wenn die Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen alle Hürden genommen hat, also wirksam ist, muss der Vermieter gleichwohl bei unterlassener Schönheitsreparatur seitens des Mieters diesen unter Fristsetzung auffordern, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Unterlässt er die Fristsetzung und beauftragt er stattdessen einfach einen Handwerker mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen, kann der Vermieter keinen Ersatz verlangen.

Nach der Rechtsprechung und nach dem Gesetz muss der Mieter die Möglichkeit haben, selbst oder durch von ihm beauftrage Fachhandwerker die fälligen Schönheitsreparaturen durchzuführen.

 

 

  1. Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel

Quotenabgeltungsklauseln sehen vor, dass der Mieter bei Auszug je nach dem, wie lange die letzte Schönheitsreparatur zurückliegt, die Kosten einer Schönheitsreparatur anteilig bezahlen muss.

 

Derartige Abgeltungsklauseln sind fast ausnahmslos unwirksam.

 

a)

Unwirksam ist eine Abgeltungsklausel, wenn sie sich an einem starren Fristenplan orientiert.

 

b)

Unwirksam ist die Abgeltungsklausel, wenn unklar ist, wie sich die Abgeltung errechnet (Verstoß gegen das Transparenzgebot).

 

Der BGH hat etwa eine Klausel, wonach der Mieter „angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen“ hat, für unwirksam erklärt, BHG vom 05.03.2008 Az. VIII ZR 95/07.

 

c)

Unwirksam ist eine Abgeltungsklausel, wenn sich der zu ermittelnde Betrag nach einem vom Vermieter zu stellenden Kostenvoranschlag richtet.

 

d)

Ebenso unwirksam ist die Klausel „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes“, BGH vom 06.10.2004 Az. VIII ZR 215/03; BHG vom 29.05.2014 Az. VIII ZR 285/12.

 

 

  1. Übernahme einer unrenovierten Wohnun

Übernimmt der Mieter eine unrenovierte Wohnung, ist die im schriftlichen Mietvertrag vereinbarte Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen nicht von vorne herein unwirksam (vorausgesetzt natürlich, dass keine starre Fristenregelung vorliegt).

 

Die (nach Bedarf) bestehenden Renovierungspflichten laufen aber immer erst mit Beginn des Mietverhältnisses an. D.h. auch wenn die letzte Renovierung z.B. drei Jahre zurückliegt und grundsätzlich nach vier Jahren ein neuer Renovierungsbedarf bestehen könnte, fängt die vier Jahresfrist neu erst mit Einzug des Mieters an zu laufen.

 

Eine Quotenabgeltungsklausel ist bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung bedeutungslos. D.h. den Mieter trifft bei Auszug keinerlei Zahlungspflicht.