Schönheitsreparaturen-Rechtsprechungsänderung

 

Der BGH hat in einer neuen Entscheidung vom 18.03.2015- VIII R 185/14 seine Rechtsprechung geändert. Worum geht es? In vorformulierten Mietverträgen (also in praktisch allen Mietverträgen) sind sogenannte Schönheitsreparaturklauseln enthalten (siehe dazu unseren Beitrag „Schönheitsreparaturen im Mietrecht“). Diskussionspunkt war früher, ob die grundsätzlich zulässige Abwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter auch dann wirksam ist, wenn dem Mieter eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung bei Mietbeginn überlassen wurde. Der BGH hatte die Schönheitsreparaturklausel auch in diesen Fällen in ständiger Rechtsprechung für zulässig gehalten. Der BGH behalf sich damit, dass unabhängig vom Zustand der Wohnung bei Mietbeginn die üblichen Renovierungsfristen mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, der Mieter also erst am Ende der jeweiligen vollen Renovierungsfrist zur Durchführung von Renovierungsarbeiten verpflichtet war.

 

Diese Rechtsprechung hat der BGH nunmehr aufgegeben. Nach neuer Rechtsprechung sind Schönheitsreparaturklauseln in vorformulierten Mietverträgen unwirksam, wenn dem Mieter bei Mietbeginn eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden war.

 

In Folge dieser neuen Rechtsprechung hat der Mieter in derartigen Fällen weder eine Renovierungspflicht während des laufenden Mietverhältnisses noch -im Falle einer sogenannten Quotenabgeltungsklausel- eine Zahlungspflicht bei Ende des Mietverhältnisses.

 

Retten kann der Vermieter die Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter nur, wenn der Mieter für die vorvertraglichen Abnutzungsspuren ausreichend kompensiert wird. Der Ausgleich (in Geld) muss dabei einerseits die (für eine Renovierung) erforderlichen Material- und Arbeitskosten, daneben eine mietfreie Zeit zur Ausführung der Renovierung abdecken.

 

Da die bisher auf dem Markt befindlichen Formularverträge eine derartige Kompensation -soweit ersichtlich- nicht vorsehen, bleibt es bei der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel. Sodann gilt die gesetzliche Grundregel, wonach die regelmäßige Renovierung der Wohnung dem Vermieter obliegt.

 

In Zukunft wird der Streit deshalb im Kern um die Frage gehen, in welchem Zustand deR Mieter die Wohnung bei Mietbeginn übernommen hat, d. h. ob die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 18.03.2015 zu dieser Frage folgendes ausgeführt: „Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Auf eine Abgrenzung zwischen einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchsspuren beschreiben und die Grenze fließend ist. Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine renovierte Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben bleiben über dies Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt dies einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter passender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalls maßgebenden Umstände.“

 

Weiter hat der BGH entschieden, dass es Sache des Mieters sei, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war.

 

Es liegt auf der Hand, dass dieser Beweis -vor allem bei langjährigen Mietverhältnissen- im Nachhinein schwierig sein kann. Es ist Sache des Mieters, gegebenenfalls Beweise bei Mietbeginn für einen späteren Zeitpunkt zu sichern, etwa durch

 

  • ein schriftliches Übergabeprotokoll, welches den Zustand der Wohnung dokumentiert
  • Fotos der Wohnung bei Mietbeginn
  • Inaugenscheinnahme der Wohnung durch Zeugen (Freunde, Verwandte, Helfer, Handwerker) bei Mietbeginn.