Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht

I. Minderung

§ 536 BGB regelt, dass ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, zur Minderung = Herabsetzung der Miete führt.

Die Herabsetzung der Miete tritt kraft Gesetzes, das heißt automatisch ein, ohne dass sich der Mieter darauf berufen muss.

Die Minderung endet automatisch mit Beseitigung der Gebrauchsbeeinträchtigung.

Aber:

 

1. Das Recht zur Minderung ist verwirkt, das heißt die Mietkürzung ist doch nicht möglich, wenn der Mieter in Kenntnis des Mangels und ohne Rüge über längere Zeit (in der Regel mehr als sechs Monate) die Miete ungekürzt vorbehaltlos bezahlt, § 536 b BGB.

2. Das Recht zur Minderung/Kürzung des Mietzinses besteht erst ab dem Zeitpunkt, zudem der Mieter die Mängel anzeigt, § 536 c Abs. 2 BGB.

3. Zeigt der Mieter die Mängel zwar an, zahlt er aber gleichwohl die Miete ohne Vorbehalt, kann er die gezahlte Miete ebenfalls nicht zurückfordern, § 814 BGB.

Fazit:

a) Ohne Rüge keine Minderung.

 

b) Selbst die Rüge hilft nicht, wenn der Mieter anschließend vorbehaltlos die Miete bezahlt.

 

II. Zurückbehaltungsrecht

Grundsätzlich schuldet der Vermieter die Mietsache in einwandfreiem und vertragsgemäßem Zustand, der Mieter schuldet den vollen Mietzins. Ist die Mietsache nicht in einwandfreiem Zustand, das heißt weist sie Mängel auf, erfüllt der Vermieter seine Hauptleistungspflicht nicht vollständig. Der Mieter kann dann neben dem Recht zur Minderung/Kürzung des Mietzinses, § 536 BGB, den Mietzins teilweise oder ganz solange zurückzubehalten, bis der Vermieter seine Hauptleistungspflicht erfüllt hat, nämlich die Mietsache in einwandfreiem Zustand zur Verfügung zu stellen.

Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nach und beseitigt den/die Mängel, muss der Mieter die zunächst zurecht zurückgehaltene Miete nachzahlen. Dies unterscheidet das Zurückbehaltungsrecht vom Recht der Minderung. Die Minderung führt dazu, dass der Vermieter für die Zeit der Beeinträchtigung der Mietsache in ihrem Gebrauch durch den Mangel die zurecht gekürzte Miete endgültig verliert.

1. Umfang des Zurückbehaltungsrechtes

Der Bundesgerichtshof hat diese Frage noch nicht endgültig entschieden. Es gibt drei Meinungen:

a) 3 bis 5-facher Minderungsbetrag

b) 3 bis 5-facher Reparaturbetrag

c) 2-facher Minderungs- oder Reparaturbetrag.

Die Unterscheidung hat erhebliche praktische Konsequenzen.

Beispiel:

Im Sommer fällt die Heizungs- und Warmwasserversorgung aus, weil der Ölkessel im Haus aufgrund seines Alters endgültig und unreparierbar defekt ist.

Die dadurch gerechtfertigte Mietminderung ist im Sommer relativ gering. Da kein Heizungsbedarf besteht, ist der Mieter lediglich durch das nicht vorhandene Warmwasser in der Nutzung seiner Wohnung beeinträchtigt.

Dem gegenüber sind die Kosten für die Beseitigung des Mangels, das heißt für die Erneuerung der gesamten Heizungsanlage, gigantisch.

Der Bundesgerichtshof hat lediglich für den Bereich der Gewerbemiete ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der 3-fachen Herstellungskosten unbeanstandet gelassen. Für den Fall der Wohnraummiete gibt es noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung.

2. Zurückbehaltungsrecht-Verzug-Kündigung

Hält der Mieter aufgrund eines Mangels die Miete zurecht zurück, gerät er nicht in Zahlungsverzug mit der Miete. Folglich kann der Vermieter auch nicht wegen Zahlungsverzuges fristlos kündigen. § 543 Abs. 2 Ziffer 3, der dem Vermieter bei Zahlungsverzug mit zwei vollen Mieten ein Recht zur fristlosen Kündigung einräumt, hilft hier nicht.

Überzieht der Mieter das Zurückbehaltungsrecht, weil er den Minderungs- bzw. Reparaturbetrag irrtümlich zu hoch ansetzt, hat der Vermieter in der Regel auch keine Handhabe. Das für einen Zahlungsverzug und die anschließende Kündigung nach § 543 BGB erforderliche Verschulden des Mieters wird zu verneinen sein.

Allerdings gibt es durchaus Stimmen in der Literatur, die dem Mieter zumuten, vor Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes fachmännischen Rat über die Höhe der Minderung bzw. Beseitigungskosten einzuholen.

3. Grenzen des Zurückbehaltungsrechtes

a)

Ein Zurückbehaltungsrecht hat der Mieter jedoch nicht, wenn die erforderlichen Aufwendungen für die Mangelbeseitigung die Opfergrenze für den Vermieter übersteigen. Dieser Fall liegt nach BGH dann vor, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert der Mietobjektes und den aus ihm erzielenden Einnahmen andererseits entstehen würde.

Der Entscheidung des BGH lag ein Fall zugrunde, wo ein Wassereinbruch zu Reparaturkosten in Höhe von Euro 47.000,00 führte. Im Ergebnis durfte der Mieter in diesem Fall die Miete nicht bis zur durchgeführten Reparatur einbehalten.

b) Mängelanzeige

Nach einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2010 besteht ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters auch nicht, solange er dem Vermieter einen diesem unbekannten Mangel nicht anzeigt.