Mietkündigung bei Zahlungsverzug

1. Rückständige Monatsmieten

Kommt der Mieter mit der Zahlung von 2 vollen Monatsmieten in Rückstand, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, § 543 Abs. 2 Ziffer 3 BGB.

Erhebt der Vermieter aufgrund der ausgesprochenen fristlosen Kündigung Räumungsklage zum Amtsgericht, kann der Mieter die fristlose Kündigung einmalig zu Fall bringen. Er muss dann innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der gerichtlichen Räumungsklage alle offenen und rückständigen Mieten beglichen haben, § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB.

Selbstverständlich muss der Mieter in diesem Fall auch die angefallenen Gerichtskosten – und gegebenenfalls Rechtsanwaltskosten des Vermieters – begleichen.

Kommt der Mieter zu einem späteren Zeitpunkt erneut mit 2 vollen Monatsmieten in Rückstand, hat er gegen die anschließende Räumungsklage des Vermieters keine Chance mehr. Die Nachzahlung hilft ihm dann nicht mehr.

 

Übrigens: Was heißt Rückstand mit 2 vollen Monatsmieten?

Gemäß § 556 b BGB ist die Miete – regelmäßig – spätestens bis zum 3. Werktag des Kalendermonats fällig.

Beispiel:

Der Mieter zahlt weder die Miete für den Monat Oktober 2013 noch die bis spätestens zum 05.11.2013 (3. Werktag des Kalendermonats November 2013) fällige Miete für den Monat November 2013. Er ist dann bereits am 06.11.2013 mit 2 vollen Monatsmieten rückständig. Folge ist, dass der Vermieter bereits am 06.11.2013 das Mietverhältnis fristlos kündigen und Räumungsklage erheben kann. Der Vermieter muss nicht etwa bis zum Ende des Monats November 2013 warten.

2. Rückständige Betriebskosten

Das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter auch dann, wenn er die laufende Betriebskostenvorauszahlung einseitig (aber zu Recht) erhöht hat, der Mieter der Erhöhung nicht Folge leistet und dann mit der Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von insgesamt 2 Monatsmieten rückständig wird, Urteil BGH vom 18.07.2012, AZ VIII ZR1/11.

Der BGH hat ausdrücklich klargestellt, dass der Vermieter nicht gehalten ist, zuerst die aufgelaufenen Rückstände im Wege der Zahlungsklage geltend zu machen. Er kann dies tun, er muss es aber nicht. Er kann auch abwarten bis die Rückstände von 2 Monatsmieten erreicht sind und dann fristlos kündigen.

Anmerkung:

Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung (der Betriebs- bzw. Nebenkosten) durch schriftliche Erklärung eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Gerade in Zeiten steigender Heiz- und Energiekosten kommt es regelmäßig zu Erhöhungen der laufenden Nebenkostenpauschale. Der Mieter ist zur Vermeidung einer fristlosen Wohnungskündigung gut beraten, hier nicht ohne not erhebliche Rückstände auflaufen zu lassen.

Weitere Anmerkung:

Zum Schutz des Mieters hat der BGH am 15.05.2012, Az. VIII ZR 246/11 entschieden, dass – abweichend von seiner bisherigen Rechtsprechung – die Anpassung von Vorauszahlungen eine sowohl formell als auch inhaltlich korrekte Abrechnung des Vermieters voraussetzt. Es reicht also nicht aus, dass sich aus der Betriebskostenabrechnung höhere Betriebskosten ergeben und der Vermieter dann gemäß § 560 Abs. 4 BGB die Vorauszahlung einseitig erhöht. Vielmehr muss die Abrechnung, die Grundlage für die Betriebskostenerhöhung des Vermieters ist, auch richtig gewesen sein. Ansonsten könnte sich aus einer – sachlich fehlerhaften – Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen ein kündigungsrelevanter Mietrückstand aufbauen, den der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nutzt. Es kann aber laut BGH nicht sein, dass eine auf einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung beruhende Erhöhung der Vorauszahlungen zur Kündigung des Mietverhältnisses führen kann.

Der BGH hat deshalb ausdrücklich festgehalten, dass eine Anpassung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit wirksam ist, als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.

3. Zahlungsverzug in Folge unberechtigter Mietminderung

Nach einer weiteren Entscheidung des BGH vom 11.07.2012, AZ VIII ZR 138/11 ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Rückstand mit 2 vollen Monatsmieten auch dann möglich, wenn der Mieter – zu Unrecht – die Miete wegen angeblicher Mängel gekürzt hat und auf diese Weise Einbehalte in Höhe von 2 Monatsmieten aufgelaufen sind.

Auch weist der BGH ausdrücklich darauf hin, dass der Vermieter keineswegs gezwungen ist, die Mieteinbehalte im Wege der Zahlungsklage geltend zu machen. Der Vermieter kann vielmehr diesen Weg wählen, muss ihn aber nicht wählen. Natürlich kann der Mieter in der anschließenden Räumungsklage weiter seine Auffassung verfolgen, es liege ein Mietmangel vor, welcher die Einbehalte rechtfertige. Stellt sich aber – etwa nach Einholung eines Mietsachverständigengutachtens – heraus, dass die Mängel nicht in der Sphäre des Vermieters angesiedelt sind, läuft der Mieter Gefahr, den Rechtsstreit zu verlieren. Dann muss er ausziehen.

Der BGH weist weiter darauf hin, der Mieter könne sich ja behelfen und das soeben beschriebene Risiko vermeiden, indem er die volle Miete weiter unter Vorbehalt zahlt. Er könne dann die Ursache des Mangels selbst erforschen lassen oder in einem Zahlungsrechtsstreit klären lassen.

4. Kündigung bei geringeren Mietrückständen

In seiner Entscheidung vom 10.10.2012, AZ. VIII ZR 107/12 hat der BGH entschieden, dass auch bei Rückständen von weniger als 2 Monatsmieten eine Kündigung des Mietverhältnisses seitens des Vermieters möglich sei. Der Entscheidung lag der Fall zugrunde, dass der Mieter eine – wohl berechtigte – Erhöhung des Heizkostenvorschusses von bislang € 50,00 auf € 70,00 monatlich nicht beachtete. Der Mieter war Hartz-IV-Empfänger, das Jobcenter hatte weiter lediglich € 50,00 an den Vermieter direkt überwiesen. Nachdem Rückstände von mehr als 1 Monatsmiete aufgelaufen waren, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich. Anschließend zahlte der Mieter die Rückstände. Dies half ihm nicht mehr, obwohl er bereits seit 1972 in der Wohnung wohnte.

Der BGH bejahte die Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung gemäß § 573 BGB. Gemäß § 573 Abs. 2 Ziffer 1 BGB hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Der BGH vertritt die Auffassung, eine nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungspflicht liege dann vor, wenn der Zahlungsrückstand eine Monatsmiete übersteige und der Zahlungsverzug länger als einen Monat währt.

Bemerkenswert an der Entscheidung ist, dass die aufgelaufenen Rückstände gerade einmal um € 7,19 über einer Monatsmiete lagen.

Die Entscheidung hat zwei weitere brisante Konsequenzen:

a)

Einerseits ist die Kündigung gemäß § 573 BGB nicht fristlos möglich, sondern nur unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfrist.

b)

Andererseits ist die Kündigung nach § 573 BGB für den Mieter „brandgefährlich“. Der Mieter hat nicht etwa die Möglichkeit, die Kündigung durch schnelles Nachzahlen zu beseitigen. Vielmehr ist und bleibt die Kündigung wirksam, wenn sie vom Vermieter rechtzeitig bei Vorliegen von Rückständen von mehr als einer Monatsmiete ausgesprochen wird und der Mieter versäumt hat, rechtzeitig vorher auf die Mietrückstände zu zahlen und diese unter die Schwelle von einer Monatsmiete zu drücken.